一线城市连出“大招”，楼市走势会如何？｜经济粤评

　　近期房地产政策频出，大招三大一线城市接力放出“大招”。线城

　　5月28日，市连市走势九游广州、出楼深圳紧随上海，何经推出重磅房贷“新政”，大招政策集中在降低首付比例及房贷利率，线城大幅降低购房资金门槛和购房成本支出。市连市走势

　　这是出楼5月17日房地产金融政策“三连发”之后，一线城市开始跟进调整，何经此前国内多数城市已纷纷跟进落实。大招

　　一线城市接连放出诚意“大招”，线城尤以广州力度超预期，市连市走势这对楼市将产生怎样的出楼影响？

　　政策诚意满满，刚需或有触动

　　今年以来，何经九游全国各地围绕稳住房地产市场推出一系列政策举措，集中在放宽限购、“以旧换新”等，目的主要在于释放刚需，调整市场存量、稳定供给，恢复市场信心。

　　5月17日，央行、金融监管总局对房贷政策进行重大调整：首套房商贷不低于15%、二套房不低于25%，住房公积金利率下调至2.85%，全面取消首套和二套商贷利率政策下限。

　　房贷政策“三箭齐发”之后，受到市场高度关注，各地纷纷跟进。

　　备受瞩目的一线城市也终于出现“松动”：5月27-28日，上海、广州和深圳先后宣布跟进，其中广州力度最大，首套房首付比例降至15%；上海、深圳则有所保留，首套房首付比例降至20%。

　　此前，这三座城市已进行过政策调整，比如放开限购区域范围、放松购房条件（降低纳税或社保缴纳年限等）。

　　梳理最新房贷政策调整，主要集中在：调整首付比例，降低购房资金门槛；下调房贷利率，降低购房成本支出。

　　业内认为，这将大大提振有刚性需求和改善性需求群体的信心。

　　事实上，市场已有所反应。据媒体报道，部分城市新房售楼处人气出现明显上升，一些观望者开始出手。尤其是三大一线城市“出手”后，市场热度开始回升。

　　这意味着，随着一系列楼市“新政”的正式落地，市场信心正呈复苏之势。

　　政策留有“后手”，需求待进一步释放

　　尽管楼市走势尚不明朗，有待进一步观察。但分析人士称，这一轮连放“大招”，释放出国家和各地坚决要稳住房地产市场的强烈信号，这会对大部分持币观望者心理产生积极影响。

　　事实上，政策层面还留有“后手”，可能会根据这一轮政策效果情况再适时推出。比如，上海、广州和深圳均没有出台税费方面的政策，后续还可能会配合降低或减免契税、个税、增值税等。

　　到现在，这一轮房地产政策调整的逻辑更为清晰可见：房地产是国民经济的支柱产业，行业上下游链条长，与各领域关联度大，既关系民生大众，又牵涉金融、地方财政等。稳住房地产市场，对我国经济社会发展大局意义重大。

　　也要看到，我国房地产已过发展高峰期，近年经过一定调整，其居住功能开始超过投资属性，接下来有望进入一个相对平稳发展的阶段。

　　那么，接下来楼市走势会如何？

　　要正视的一个事实是，房地产市场有很强的地域、区位特性，其行情表现势必会出现较大分化。

　　如何观察房价走势？业内较为一致的说法是，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。

　　从当前来看，随着政策的大幅“松绑”，“以旧换新”政策的落地，以及土地供应的控制，房地产市场的供需结构正在进行深度调整，这将对后市走势带来重大影响。

　　从人口来看，尽管我国人口出生率出现回落，但人口往经济中心区域、大城市转移的趋势仍未改变。粤港澳大湾区、长三角仍是吸纳外来人口的“大户”。2023年，大湾区常住人口增加44万，浙江常住人口增加50万。

　　再从发展阶段来看，我国新型城镇化进程仍未止步。2023年末我国城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。对比发达国家，其城镇化率普遍超过70%，美国、日本等更超过80%，我国新型城镇化发展仍有较大空间。

　　供求会变化、市场有涨跌，这是市场经济运行的自然规律。让房地产回归它的居住属性，发挥它的正常功能，这应是政策制定的初衷和目标，也将为全社会带来应有福祉。

　　维护房地产市场平稳健康发展，呵护来之不易的信心，需要社会各方共同努力。

　　【撰文】黄应来

　　【出品】南方经济智库